REITs是資產證券化的商品之一, 投資人過去若看好房地產會上漲, 就只能透過買房或是買房地產相關類股來獲取利益
但買房很貴,加上流動性不是很高,風險比較大;
而買房地產相關類股呢? 雖然也可以獲利,但不是只要房價上漲每支相關類股就都會漲的, 所以比較間接
REITs的推出, 就是為了因應投資者的需求
REITs是什麼?
REITs是一種受益憑證. 概念類似共同基金, 是將大眾的資金集合起來去投資和管理房地產, 潛在的收入來自租金與地產價格的上漲.
REITs的種類:
REITs的報酬率和風險:
REITs是典型的完全收益(total return)產品，獲利來源除了現金股息外，還有來自於價格上漲的資本利得。顯示REITs在一定風險程度下，有創造穩定成長報酬的特質。REITs的特點就是收益穩定且比直接投資房地產的流動性好很多。
表一、國內核備之股票型基金績效總覽(%)
| 基金類型/報酬率(%) | 7月 以來 |
今年來 | 一年 | 二年 | 三年 | 波動 風險 |
| 歐洲股票型基金 | 6.88 | 14.82 | 29.69 | 14.12 | 24.83 | 14.03 |
| 美國股票型基金 | 5.27 | 22.2 | 25.16 | 27.63 | 38.65 | 15.38 |
| 全球股票型基金 | 4.96 | 15.4 | 23.13 | 12.84 | 21.5 | 15.37 |
| 東歐股票型基金 | 4.53 | -2.09 | 10.91 | -14.69 | -9.58 | 22.46 |
| 中國股票型基金 | 4.51 | -0.11 | 14.86 | -7.1 | -8.35 | 20.83 |
| 韓國股票型基金 | 4.45 | -4.45 | 6.27 | -21.45 | -1.15 | 23.89 |
| 大中華股票型基金 | 3.8 | 1.53 | 16.57 | -3.26 | -0.26 | 19.89 |
| 日本股票型基金 | 3.49 | 24.12 | 30.39 | 12.27 | 17.99 | 17.91 |
| 台灣股票型基金 | 3.2 | 11.18 | 20.67 | -4.34 | 12.31 | 17.24 |
| 新興市場股票型基金 | 2.67 | -3.1 | 7.52 | -10.21 | -5.18 | 20.29 |
| 亞洲(不含日本)股票型基金 | 2.52 | 0.02 | 12.15 | -4.18 | 6.58 | 19.64 |
| 亞洲小型股票型基金 | 2.41 | 8.43 | 26.56 | 7.66 | 22.32 | 20 |
| 拉丁美洲股票型基金 | 1.36 | -11.65 | -5.24 | -19.83 | -20.88 | 23.49 |
| 印度股票型基金 | 1.33 | -6.04 | 8.26 | -17.46 | -18.29 | 25.31 |
| 泰國股票型基金 | 0.09 | 6.04 | 24.85 | 28.78 | 70.19 | 23 |
資料來源：理柏資訊，報酬率以新台幣計價統計至2013/7/26，波動風險為過去三年月報酬率的標準差(年化)原幣計價至2013/6月底。基金過去績效不代表未來績效之保證。
表二、國內核備之海外債券型基金績效總覽(%)
| 基金類型/報酬率(%) | 7月 以來 |
今年來 | 一年 | 二年 | 三年 | 波動 風險 |
| 歐洲高收益債券型基金 | 3.69 | 6.32 | 22.69 | 10.69 | 22.25 | 10.8 |
| 歐洲債券型基金 | 2.51 | 3.5 | 13.09 | 10.44 | 13.3 | 5.64 |
| 美國高收益債券型基金 | 1.98 | 6.28 | 9.68 | 17.97 | 19.87 | 7.68 |
| 全球債券型基金 | 0.8 | -0.35 | -0.54 | 6.43 | 4.09 | 6.01 |
| 新興市場債券型基金 | 0.75 | -4.19 | -1.33 | -0.09 | 2.33 | 12.46 |
| 亞洲債券型基金 | 0.64 | -1.41 | -0.45 | 8.62 | 6.1 | 7.31 |
| 美國債券型基金 | 0.08 | 0.72 | -1.63 | 9.43 | 2.74 | 3.19 |
資料來源：理柏資訊，報酬率以新台幣計價統計至2013/7/26，波動風險為過去三年月報酬率的標準差(年化)原幣計價至2013/6月底。基金過去績效不代表未來績效之保證。註:以新興市場當地貨幣債券型基金類別為準
表三、國內核備之海外REITs基金績效總覽(%)
| 基金類型/報酬率(%) | 7月以來 | 今年來 | 一年 | 二年 | 三年 | 波動風險 |
| 第一金全球不動產證券化基金B | -2.07 | 6.66 | 13.10 | 5.02 | 6.78 | 16.81 |
| 未來資產亞太不動產證券化基金B | -0.71 | 0.77 | 5.71 | 6.17 | 7.08 | 16.34 |
| 安泰ING全球不動產證券化基金月配型 | -3.08 | 3.38 | 7.00 | 6.17 | 7.09 | 16.84 |
| 聯博-全球不動產B股 | -3.31 | 1.47 | 10.08 | 5.11 | 8.91 | 17.57 |
| 元大寶來全球不動產證券化基金（B）-配息型 | -4.50 | 12.79 | 22.40 | 14.92 | 11.06 | 17.40 |
| 瀚亞亞太不動產證券化基金B類型 | 0.45 | -0.67 | 7.48 | 10.58 | 9.50 | 16.68 |
資料來源：鉅亨網，報酬率以原幣計價統計至2013/8/15.
投資REITs須注意的風險:
1.房地產景氣
房地產供需狀況、人口、與就業數據均是影響因子。若當地就業率上升，意味辦公大樓、廠辦的承租率不致下降，REITs的租金收益將提升。若景氣不佳使空置率上升、租金下降，進而影響REITs每年度可分配的收益，均會是REITs面臨的風險。
2.利率變動
市場利率高低，亦會影響投資人持有REITs的意願。雖然利率走勢與REITs表現無絕對相關，但利率上升會使借貸成本增加，投資人也可能因為利率上升轉向更高收益的商品。且以Mortgage REITs而言，利率上揚會增加借款人無法償還本金與利息的信用風險，利率波動會產生借款人提前償還或再融資的風險。
3.經營風險
REITs的營運是將經營權與所有權分離，投資人透過申購受益憑證的方式參與不動產投資，並非直接進行不動產買賣，故沒有不動產處分與經營的權利。當REITs經營者管理不善時，REITs價格將受到影響，投資人除了撤換經理人外，只能於公開市場賣出持有之受益憑證。
參考資料:
1.http://www.franklin.com.tw/GlobalMarket/Detail/a7865f75-50c5-4c61-b9a2-ac477b7065cd
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